2017年 7月 26日 星期三  
加国置业必知的百科知识

中国人购买房屋的热情,伴随着移民大军的号角响起,在中国人钟爱的移民目的地——加拿大,这种热情愈发明显。然而,买房置业光有热情还远远不够,还需要长远的眼光和谨小慎微的观察。房产投资戒急躁、盲目,方可取得意想中的投资结果。下面就是一些加拿大买房必须要了解的百科知识。  
 

加拿大房地产市场分析  

1.从人口统计学上分析,发达国家人口出生率持续下降,房屋需求也会随之逐步下降。房地产市场从长远看呈现走低趋势。如美国90年代房价下降,1993年一套典型住宅的价格比1982年低30%。

2.在北美的一些移民城市,如加拿大温哥华﹑多伦多,移民的进入对房地产市场的发展有一定刺激作用,但一些移民的回流也会对市场产生负面影响。  

3.与中国热火朝天的房地产市场相比,加拿大房地产市场总体呈现不温不火或者小幅增长态势,房屋价格难以持续走高,依靠置业对资产保值增值的期望不能太高。事实上,自有物业每年的维护保养费用和地税也不少。

4.在加拿大购买房屋,用作投资目的是较为困难的,作为日常居住和避税目的则是相对合理的。因此应该以自用物业投资和保值为主,适当考虑增值潜力。  

 

以投资为目的的置业分析  

1.在加拿大进行房地产投资须有独到眼光。如计划将大量资金投资在加拿大的房地产市场,则应着重在房地产市场细分市场内寻找真正有特色和竞争优势的房源。在投资前应该有相当正规的投资可行性分析和科学论证。

2.抓住加拿大经济发展中的热点,开发相应的房地产市场。  

3.房地产市场与宏观经济一样也有景气循环,一般最好选择在经济回暖时投资房地产,也可在经济下降至谷底时收购空置物业。

4.一般而言,在所有的投资工具中,房地产投资的风险水平在中到高度。房地产流动性差,正常出售也须数月之久。因此,房地产投资的周期较长,解套须等待很长时间。在低租金时期,房屋日常收入可能不及各种物业管理费用。  

5.许多人投资置业过于着急,没有冷静分析市场,也不愿花钱请业内人士帮助调查,最后投资套牢。加拿大的物业交易和中介费用很高,有时达售价的10%。为节省中间费用,一些投资者选择直接与卖家洽谈。这样做固然可以节省一笔中介费用,但可能不会拿到最低价格,或者挑选的物业不如意。

6.如自己没有时间照顾物业管理,可以聘请专业的物业管理公司代管。  

7.如果自己经济能力有限,可尝试杠杆式物业投资。投资者只以物业总价值的一定比例(如25%)作为首期投资,便可享有租金收入和资本增值前景。在操作上是由专业物业投资或管理公司承担,投资者将认购的物业交其管理,物业收入的租金在支付完按揭款和管理费用后,剩余收入和资产属于投资者。该投资的风险在于,如果租赁市场空置率高企、租金水平下降,则不会有可观收入。

8.与房地产相关的证券是可以淘金的领域。这些证券包括房地产公司股份﹑上市房地产公司股票﹑房地产投资信托﹑按揭支持证券﹑按揭基金﹑按揭债券和房地产基金等。如果能精于此,还是会有收获的。  

9.注意充分利用收益性物业投资中贷款利息和投资损失减税的好处。但出售收益性物业的资本增值部分则应纳税。

   

以自住为目的的置业分析

1.一般利用按揭贷款购买物业。按揭水平以个人和家庭的收入和储蓄的金融资产来测算,量力而行。如果计算不当,购买房屋的还款计划或者按揭还款可能成为家庭财务的巨大包袱,甚至导致个人和家庭破产。  

2.积累足够的首付款。首付款越多,贷款利率和手续费越低。首付比例可低至5%,但是需要购买房屋贷款保险。如果首付款较低,随后的贷款利息就会比较高。所以要权衡首付款高低的利弊,并比较其他投资的收益率和按揭利率。

3.选择合理的抵押贷款方式和年限。  

4.在加拿大买房不必要求一步到位。可以逐步以小房换中房,中房换大房,直到买到满意的房屋为止。

5.注意充分利用家庭主要居住物业销售的资本增值可以免税这一好处。但是主要居所的按揭利息不能抵税。  

 

购买住宅的程序  

1.选择一个有经验并且熟悉当地市场情况的房产经纪人。可请朋友和行业协会推荐几个经纪候选人,跟他/她们面谈后决定聘用哪位。加拿大人购房通常通过地产代理公司,经纪人的佣金由卖方支付,所以地产代理公司代表卖方利益而非买方利益。

2.评估自己的供款能力。与有关银行联系和商谈,预先确定是否可以按揭和可借贷的额度,作出一个相对详细的预算方案。  

3.考虑各种物业和社区的类型以及优缺点,考虑购买新房还是二手房、公寓还是独立屋等问题。

4.列出购房需求清单。清单中要说明哪些是必须有的,哪些是有则更好的。考虑房屋的特性﹑风格﹑大小﹑座落和朝向等因素。  

5.寻找潜在房源并实地考察。把看过的房屋的具体情况记录下来,以比较每个房屋的优缺点。挂牌出售的房屋通常在周末对外开放,可与值班的经纪或者业主作些深入讨论。

6.不要急于做出决定,一定要花时间了解市场、考察各种物业。  

7.验房。找到合适房子后,雇佣一名优秀的房屋调查员,考察房屋内所有结构和设备的使用情况。不要轻易相信卖方的验房报告。

8.请地产代理准备购房合同。小心研究所有细节,将所需的各项条件都写在合同内,以避免日后产生纠纷。  

9.在签署合同前应请律师审查合同,以确保自己的权益能够受到法律的保护。

10.买卖双方可以讨价还价,直至达成协议为止。协议书如有改动,最好仍请律师审阅过再签名。  

11.合约生效后,按合同规定的进度支付款项。

12.准备迁入新居的工作,包括一笔相当于贷款额3%到6%的过户费。  

 

购买房屋的费用项目  

1.首付款

首付款的比例最低为5%。如果首付款比例低于20%,则要按照加拿大按揭与住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC)的规定购买按揭违约保险。  

2.法律费用

购房过程中许多文件都需要地产律师先予审查,律师还需处理有关物业的法律细节。因此,要预留出法律费用。  

3.验屋费

购房前应聘请独立的验屋公司或验屋师评估房屋的结构状况,检验后可知需要修补的地方及花费。  

4.物业保险

需根据物业所在地的要求及环境状况,购买火险、水险等物业保险。有些时候没有相应的物业保险,贷款人不会放款。  

5.物业税

业主有必要依物业估价每年向市政府交税。  

关于风水的讨论  

风水本来是中国传统文化的东西,因为前些年港台地区移民到加拿大的人很多,风水之类的讲究也在加拿大落地生根,并且还有相当大的市场。按照中国风水的看法,房屋紧邻不能有大树包围,所以许多移民大砍树木,引起当地人的一片反对。从人的生存和生理环境角度寻求“地利”有一定的合理性,但是过分神化是没有必要的,看风水往往要同其他宏观分析结合起来。


 

 
(张粲 文;参考:搜房网)
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