2017年 7月 26日 星期三  
卖房程序及相关注意事项
在多伦多卖房主要分为两种形式:私售和通过地产经纪进行交易。

一. 私售

自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价,自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确,过高无人问津,过低自己吃亏,其二是客户来源少,即使有很多人来看房,真正有意买房的却较少,付出了时间精力却达不到好的效益。另外,合同(offer)事后可请律师帮忙把关,但是在谈判中对offer中的条件条款,未必有深入了解,牵涉到复杂的交易或许会容易出错。

二. 通过地产经纪进行交易

通过地产经纪卖房称之为listing,地产经纪会通过对比同类型同区域房屋,历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理,则该地产经纪需跟卖家签订代理合同,写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同,那么在其中一家经纪售出房后,卖家还需支付其他经纪相同的佣金,这就有点得不偿失了。但是,如有其它协议,情形又不同。

在签订代理合同后,地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可,为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆查看该网站内容的。在这上面挂了牌之后,所有地产经纪都可以检索到该房产,如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒,告知买家经纪们。通常情况下,经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志,让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有,地产经纪在报纸上或多或少(作的比较好的经纪自然拥有比较多的广告)都会拥有自己的广告,地产经纪也会把卖家的物业更新上去,以期更多人留意。

一般来讲,卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁,修补外貌,裂痕,清洁地毯,把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能,来进行家具摆设则是再好不过,让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”,才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。

当有人看中房子时,会让他/她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况,卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格,所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然,抢offer是对卖家十分有利的,卖家可以选择价高者或提出更少条件(condition)的offer来接受。

卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内(一般为24小时)签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房,贷款等方面的条件,只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后,即任何一方签署acceptance(接受)后,一般在之后的24小时内,买方要送交定金(大约总售价的5%)给卖方经纪公司信托帐户。

卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序,也确保交易合法有效。如没有相熟的律师,通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。

如果产生任何条件或价格的变动,双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后,签订书面补充协议(amendment or waiver)。在这过程中,就需要双方经纪进行谈判,良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益,并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。

在offer生效后,卖家需在交房日期前把房屋清空,清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外,还要注意所有的发票,说明书,建筑图,地界图,平面图等资料,以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空,买家有权锁门。

有了地产经纪的帮助,卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主,也不用担心房子会卖亏了,只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。
 
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